奇谭

任志强：开发商公开成本如同公开老婆的胸有多大

                                      

    12月13日下午，凤凰卫视“一虎一席谈”栏目录制了一档“是否应该公开房屋成本”的节目，邀请了任志强、易宪容、于凌罡、魏雅华和贾卧龙作为现场嘉宾。任志强在节目中语出妙珠，他说：“开发商公开成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。”此语一出，满场哗然。

　　对于开发商应不应该公开房价成本这个话题，已经是老生常谈。但是，在今天的对话中，任志强和金融学者易宪容争得面红耳赤。一个是开发商，一个是学者，坐在一起总有对抗不完的话题。两位业界名人一见面，就各自笑里藏刀，在台下虽相互寒暄，但是台上各不相让。

　　公房私房哪一个应该公开房价成本

　　任志强说，房价成本公布公开，应该分为两类，一类是公房，比如廉租房，经济适用房等政府补贴性住房；一类是普通商品房。公房的房价成本是可以公开的；而普通商品房不应该公开，公开房价成本，就如同公开自己老婆的胸部有多大一样，这属于立法规定的，也属于秘密。

　　易宪容说，房地产开发商应该公开房价成本，不管是公房还是私房。中国是公有制为主体的国家，土地是公有的，因此开发商以此为生的产品就应该是公开的，消费者有知情权，更有监督权。对于那些违规乱纪偷税漏税的开发商，国家有权利把他们的产品收回，按照实际成本的价格出售给消费者。

　　目前，国家实行土地的招牌挂政策，因此土地的成本已经基本公开。在场的一位开发商说，土地成本是开发商房屋成本的重头戏，已经基本公开。除了建材成本还可以公开外，其他的比如人员管理等间接成本是不能公开的。如果立法要求公开的话，其他行业应该也公开，但是在垄断行业盛行的今天，能这样做吗，敢这样做吗？任志强对此评论道，房地产行业是市场经济中先走向市场化的，大家只看到暴利，没有看到某些地方政府在地产行业的管理问题。

　　公开房价成本指的是公开成本的构成还是实际成本

　　易宪容说，民众要求政府部门公布房价成本，不是房地产企业的会计成本，这种成本无论是物价部门及建筑管理部门是无法获得房地产开发企业的会计成本的，除非国家审计部门要对该企业进行审计。因此，政府职能部门所要公开的房价的成本就是基本公开的信息，比如土地价格、建安成本、城市各地收费、建筑材料的价格、建筑工人等人工成本等公开的市场信息。这些信息或成本根本就没有什么商业秘密可言。政府职能部门能够把这些公开的市场信息告诉消费者，不仅是政府部门的基本职能，也有利于消费者根本这些信息来作自己决策。

　　针对这个问题，任志强说：“你不要混淆成本的构成和成本这两个概念！”他说，易宪容指的是成本的构成而非成本的概念。实际的生产成本与成本的总体构成在各企业之间存在着巨大的差别，根本不可能同比，自然许多就成了组成企业竞争力的商业秘密。

　　比如采购的成本，我们可以公开一部电梯的市场售价是三十万，这是成本的构成；但采购的实际成本，大公司普遍低于小公司，这里既包括因付款的方式与进度不同造成的单价差，也包括因采购数量而形成的价格差。大公司一下子能买上一百部电梯，厂商可能就给单价二十七万，这就是实际成本，开发商是不可能公开的。这个就是所谓的企业竞争力。　　

　　公开房价成本扒掉了谁的内裤

　　此前，广东省政协委员提出开发商应该公开房价成本，但是随后广东省建设厅以保护企业的商业秘密为由，否决了这一提议。著名评论员魏雅华说：“公开房价成本到底扒掉了谁的内裤？”对此问题，魏教授表明的非常清晰，房地产行业是最暴利，最腐败的行业，地方财政的支柱来自开发商。如果开发商没有好日子过，地方财政不就断了奶吗？

　　公开房价成本可以让房地产企业依法纳税

　　个人合作建房北京倡导者于凌罡，在现场手拿一份数据指出，去年财政部组织检查了39家房地产开发企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39家房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。偷税漏税是犯罪行为，而这39家被查企业，无一例外都偷漏巨额税款。

　　于凌罡说，当开发商们肆无忌惮地主张其有隐瞒成本，拒绝公开，随意定价的权利时，已经忘了他们还有依法纳税的义务。而公开房价成本，让一切信息都更公开透明，可以让开发商在获取利润的同时，能更好地履行依法纳税的义务。　

　　公开房价成本就真的能让房价下跌吗

　　知名房地产投资专家贾卧龙，在其新浪的博客上写到，如果房价下跌，最终苦的还是老百姓。从目前来看，城市中有70%左右的家庭都拥有不同条件的住房。近几年购买房产者大多数是用抵押贷款买房，房价下跌对于他们的影响最大，这些家庭将因房屋资产缩水而遭受经济伤害，将产生一种“房屋资产负债”。毕竟这些购房款和贷款都是购房者的血汗钱，购得的房子也是用于自住为主。

　　另外，贾卧龙还指出，就算真的公开房价成本也不能让房价下跌。现在是市场经济社会，价格是由市场的供需关系来决定的。目前的房地产市场供求关系严重失衡导致一方的市场强势，而另一方购房者只能选择接受。也就是说，开发商把价格定的再高，都会有需求，都会有人来购买。这在很大程度上，让开发商所制定的房屋价格凌驾于其成本之上。当然，这是任何商业行为的出路。没有一个商家会不想让自己的利益最大化。购房者强烈的需求和购买能力正好满足了开发商欲望的膨胀，大部分房屋都是期房销售掉的。并且，房价越是看涨，很多购房者反而会追涨购买。以致于“房屋成本”的参考价值越来越低，因此，房子的价格是和成本无关的，就算公布了成本，房价也不会因此而跌落。

　　这次辩论的结束，也是和每次辩论一样，最终没有任何定论，而是留给大家更多的思考，这也正是辩论的意义所在。从微观角度出发，公开房价成本有利于百姓买房，有利于平抑民愤，有利于和谐社会的发展。但是，真正公开房价成本后，房价能不能降下来，房地产行业能否继续稳定健康发展，国民经济能否持续发展……等等问题都需要政府部门斟酌，有没有完善的措施保障房地产行业的健康发展，又是一个严重的问题，执政能力又将受到严峻的考验。

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【作者: sofile】【访问统计:】【2006年12月14日 星期四 20:22】【注册】【打印】